國家實行房產新政不等于情事變更

【裁判要旨】

一、國家實行房產新政，當事人已預見到購房存在巨大商業風險，并在合同中對國家房貸政策變化導致按揭不能，作出了自己的承諾。這種情形不屬于情事變更，不能解除房屋買賣合同。

二、當事人在房屋買賣合同中既約定了違約金又同時約定了定金罰則，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十六條的規定，違約金條款和定金罰則不能同時適用，一方違約時，另一方可以選擇違約金條款或者定金條款。



【案例索引】

一審：浙江省寧波市鄞州區人民法院（2010）甬鄞民初字第987號 （2010年7月19日）。

二審：浙江省寧波市中級人民法院（2010）浙甬民二終字第514號 （2010年9月27日）。



【案情】

原告（反訴被告）：鄧虎。

被告（反訴原告）：孔春能。

寧波市鄞州區人民法院經審理查明：2010年4月6日，鄧虎（乙方）、孔春能（甲方）與中介方寧波誠發房地產信息有限公司（丙方）簽訂存量房屋買賣中介合同一份，合同約定：孔春能將其所有的位于寧波市中河街道金地國際公館6號1幢3單元1902室房屋轉讓給鄧虎；價款為人民幣185萬元，簽約日付定金10萬元，2010年5月15日付50萬元并過戶，余款125萬元辦理按揭貸款，于銀行正式放貸和甲方交房后當天支付給甲方；如因銀行放貸政策或乙方個人資信，影響按揭額度或不能批下，不足部分或全額按揭款由乙方在接到丙方通知、法定放貸時間三日內現金補足；除甲方、丙方原因外，乙方違約不能履行合同的，承擔以下違約責任：1.乙方不得退回已支付的定金；2.乙方延期付款10天內，需支付甲方每天500元，超過10天以上則按第1條作違約處理，并另外支付甲方違約金10萬元。雙方簽訂合同后，鄧虎向孔春能支付了10萬元定金。2010年4月下旬，鄧虎通知孔春能因房貸新政限制無法履行合同，要求解除雙方合同，退回已付定金。

鄧虎起訴稱請求判令解除雙方房屋轉讓協議，由孔春能返還鄧虎購房定金10萬元。

孔春能反訴稱：雙方合同約定，允許購房一方更名，則鄧虎貸款是否受房產新政限制并不影響合同履行。事實上，房產新政出臺后，鄧虎也曾聯系買家接手，但因買家亦采取觀望態度拒絕接手，導致鄧虎沒有能力履行合同。鄧虎屬于炒房行為，正是國家政策調控的對象，應當風險自理。鄧虎違約不履行合同義務，按合同約定，除定金不得退還外，并需另外支付孔春能違約金10萬元?，F其也同意合同解除。請求法院判令駁回鄧虎退還定金的本訴請求，判令鄧虎支付孔春能違約金10萬元。



【審判】

寧波市鄞州區人民法院經審理認為：鄧虎和孔春能訂立的房屋買賣合同成立有效，雙方均須按約履行。雙方合同雖約定部分價款由鄧虎申請銀行按揭貸款支付，但亦明確約定因銀行放貸政策或鄧虎個人資信，無法申請按揭貸款時，鄧虎應以現金支付。故房產新政對鄧虎是否造成申請按揭貸款的限制，不成為鄧虎拒絕履行合同的合理理由。鄧虎請求解除合同，現因孔春能亦同意解除合同，原審法院準許雙方解除合同。鄧虎在雙方約定的期限未按約支付價款，逾寬限期仍未履行付款義務，構成根本違約，根據雙方合同約定，除不能退還定金外，還應另行支付10萬元違約金，該條款相當于約定在一方構成根本違約時，須支付包括定金在內的違約金20萬元。故鄧虎請求退還定金，原審法院不予支持；孔春能請求另行支付10萬元違約金，原審法院予以支持。據此，判決：一、解除鄧虎與孔春能于2010年4月6日簽訂的存量房屋買賣中介合同；二、鄧虎支付孔春能違約金100000元，限在本判決生效后十日內付清；三、駁回鄧虎的其他訴訟請求。

上訴人鄧虎上訴稱：原判認定事實不清，適用法律不當。一、本案應適用情事變更原則。原審法院把《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下簡稱新國十條）的出臺導致銀行按揭政策的變化直接等同于銀行房貸政策的原因，屬錯誤理解合同條款。引起按揭不能辦理的原因系國家政策的變化，故從情事變更的角度看，鄧虎自發現不能辦理按揭之日起及時通知孔春能要求解除合同的行為是法律所允許的，并不構成違約。由于新國十條的出臺，導致銀行按揭不能辦理，所以非鄧虎原因不能履行合同。故鄧虎未支付第二期房款的行為也不構成違約，更不構成根本性違約。二、即使鄧虎構成違約，也不應當支付20萬元的違約金。根據《合同法》第一百一十六條之規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，只能選擇一種違約方式。原審法院既適用定金罰則，又要鄧虎支付違約金，系適用法律不當。請求二審法院維持原判第一項；撤銷原判第二項，駁回孔春能一審中提出的全部反訴請求；撤銷原判第三項，支持鄧虎在一審中提出的全部訴訟請求。

被上訴人孔春能辯稱：銀行作為國家重要的金融機構，其政策與國家的政策時刻聯系在一起，鄧虎把銀行政策和國家政策加以割裂是錯誤的。鄧虎以政策為由未履行合同，違反合同約定，況且鄧虎也有更改戶主的權利，并不簡單受政策限制，違約是其個人問題，并屬根本性違約，造成孔春能巨大損失，鄧虎應承擔相應的違約責任。請求二審法院維持原判。

寧波市中級人民法院經審理認為：鄧虎與孔春能之間簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，又不違反法律、行政法規的強制性規定，依法確認有效，雙方均應按約履行。該合同第三條第四項約定，如銀行房貸政策或乙方（鄧虎）個人資信，影響按揭額度或不能批下的，不足部分或全額按揭款由乙方在接到丙方（房產中介公司）通知、法定放貸時間三日內現金補足。故根據雙方合同約定，國家政策的改變，導致銀行房貸政策的變化，并非鄧虎貸款不成拒絕履行合同的法定事由。鄧虎未按約履行付款義務，應承擔違約責任?，F雙方一致同意解除合同，予以準許?！逗贤ā返谝话僖皇鍡l規定，當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！逗贤ā返谝话僖皇鶙l規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。本案雙方當事人在合同違約責任中既約定不得退回已支付定金，又約定支付違約金10萬元，該約定違反法律規定。故原審法院判決駁回鄧虎請求返還10萬元定金訴訟請求的同時又判決鄧虎支付孔春能違約金10萬元，屬適用法律錯誤。鄧虎不履行合同約定的債務，無權要求返還定金，對孔春能反訴請求另行支付10萬元違約金，不予支持。據此判決：一、維持原審判決第一、三項；二、撤銷原審判決第二項；三、駁回孔春能的其他訴訟請求。



【評析】

本案雙方爭議的焦點是新國十條的出臺導致銀行房貸政策的變化，購買方不能辦理按揭，是否構成情事變更解除合同，以及定金罰則、違約金如何適用。

一、鄧虎的抗辯事由不構成情事變更

情事變更的構成要件主要表現在以下幾方面：時間上，應當發生在合同成立之后，履行完畢之前?？陀^上，應有情事變更的具體事實。如戰爭、經濟危機等。主觀上，當事人在訂立合同時無法預見。是指根據人們的一般常識和普遍經驗，在訂立合同時也不可能預見到該情事可能發生變化。情事變更必須不可歸責于雙方當事人，且既非不可抗力也非商業風險。繼續履行合同顯失公平。其適用范圍一般為：物價飛漲、合同基礎喪失、匯率大幅度變化、國家經濟貿易政策變化等。對此，《合同法司法解釋（二）》第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或解除。”從該解釋來看，法律明確將情事變更與商業風險區別開來，如系商業風險，則按風險自負的原則，由遭受不利益一方的當事人承擔由此造成的損失。兩者的主要區別有：一是預見程度不同。商業風險系行為人能夠預見或者應當預見客觀情況的變化可能發生，并盡量加以避免的一種可能性。二是后果不同。商業風險雖會造成一方當事人履行合同困難或費用增加，利潤減少等虧損，但合同的基礎并未發生質的變化。如構成情事變更，繼續履行合同會對一方當事人明顯不利或者不能實現合同目的，合同的基礎和預期的目的發生根本性動搖。本案鄧虎與孔春能于2010年4月6日簽訂房屋買賣合同，在此之前，國務院已對房地產市場進行適當調控，出臺了《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發[2010]4號），全國房地產市場整體上出現了一些積極變化，但部分城市房價、地價仍出現過快上漲勢頭，投機性購房仍較活躍。鄧虎應該并且已經預見到市場存在的商業風險，國家再次對房市進行調控的可能。故雙方在合同中對風險責任承擔作了明確約定，該合同第三條第四項約定，如銀行房貸政策或乙方（鄧虎）個人資信，影響按揭額度或不能批下的，不足部分或全額按揭款由乙方在接到丙方（房產中介公司）通知、法定放貸時間三日內現金補足。鄧虎已預見到購房存在的巨大商業風險，明知國家房貸新政中規定允許銀行對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款將導致其按揭不能，卻對此做出了自己的承諾，即用現金補足。因此，鄧虎提出新國十條的出臺導致銀行房貸政策的變化，購買方不能辦理按揭，構成情事變更的抗辯事由不能成立，房產新政屬于正常的商業風險，不構成情事變更，鄧虎應自負風險。

二、解除房屋買賣合同的理由

合同解除制度是合同法中重要的法律制度。隨著市場經濟的不斷發展，其在經濟生活中的作用愈加突出。根據合同法規定，合同解除分為約定解除和法定解除兩種，法定解除主要適用于當事人不履行合同的主要義務，致使合同目的無法實現的情形。約定解除體現了當事人意思自治原則?！逗贤ā肪攀臈l規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行主要債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”《合同法司法解釋（二）》第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或解除。”上述條文對于合同約定解除以及因不可抗力解除的情形，雙方都有可能享有解除權，作了明確規定。除了在不可抗力及情事變更情形下，雙方有單方解除權之外，其他合同單方解除事由僅能由守約方享有。本案在審理過程中，作為守約方孔春能同意解除合同，根據當事人意思自治原則，現雙方當事人一致同意解除合同，應予準許。

三、關于違約金與定金之間的關系

《合同法》第一百一十六條規定：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”此條對兩者的關系作了說明。違約金是指由當事人通過協商預先確定的，在違約生效后獨立于履行行為以外的給付。約定的違約金視為違約的損失賠償，當債務人不履行合同義務或者履行不符合約定，給債權人造成損失時，違約的債務人應當向債權人如數支付違約金以賠償損失。定金是指當事人為擔保債權實現而預先支付一定數額的金錢。定金有預付款和懲罰性的功能。兩者的主要區別：第一，違約金應當事先約定，但無須預先支付。而定金應當預先支付，否則定金的約定無效。第二，約定的違約金，視為違約的賠償金，如果違約未造成損失的，違約方不支付違約金。約定的違約金低于造成的損失，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。定金具有懲罰性，與違約損失無關。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。根據當事人意思自治原則，當事人在訂立合同時，可以約定違約金，也可以約定定金。但是根據《合同法》第一百一十六條的規定，違約金和定金不能同時適用，即一方違約時，對方可以選擇適用違約金條款或者定金條款，不能既請求支付違約金又請求執行定金罰則。本案雙方當事人在合同違約責任中既約定不得退回已支付定金，又約定支付違約金10萬元，該約定違反法律規定。二審法院依法予以糾正，符合法律規定。（本文來源：浙江法院網；作者：張宏亮、亓述偉）